拿地都是熟面孔 杭州开年首拍形势未变

　　住在杭州网1月26日讯（记者 俞东辉）今日，杭州市区迎来2024年的首批土地出让，共计成交6宗涉宅用地，成交体量44.5万㎡，成交金额共66.7亿元。作为开年首战，本批次土地分布较广、价格梯度较大，出让表现对于杭州2024年土地市场的风向具有一定的指向意义。

　　今日土拍主要有以下几点观察：

　　1、  整体形势未变，临安等艰难加剧：今日共计出让6宗地块，其中3宗地块溢价超20%，最高溢价达到30.6%。综合出让地块优质度，较此前几批次出让来看市场走向并未有明显转变，仍然是点状高热、两极分化的情形。临安土地市场仍旧艰难，底价成交与其他成交地块形成鲜明对比。

　　2、  核心地块房地差持续压缩，已低破万元：自杭州取消地块封顶价以后，核心地块的溢价率不断攀升，房地差持续压缩。从今日出让的地块来看，最低为市北地块的9726元/㎡，而此前市场主流房地差基本在1.4-1.5万元/㎡左右，市北地块房地差已经低破万元，同样低于上一批次铁路北地块10742元/㎡的房地差。

　　3、  竞得房企仍以熟面孔为主：今日除临安地块外，建杭竞得双浦地块，滨江房产竞得三墩地块及市北地块，绿城竞得双桥地块，驭远竞得金沙湖地块。上述房企中的滨江房产、绿城、建杭基本均为在杭熟面孔，也是此前几批次出让中的主力参拍房企。

　　原因或许如下：

　　1、  市场特性推动核心地块溢价维持：横向对比来看，杭州是当前全国房地产市场最具安全性的城市之一，核心优质板块新房开盘仍需摇号，一二手倒挂仍未抹平，市场去化有较大保障。同时杭州本土民营房企战力强劲，这也是杭州核心地块能够保持一定溢价的先决条件。

　　2、  快速去化为房企拿地核心逻辑：今日成交的高溢价地块中，无论是市北地块还是三墩地块，亦或是稀缺低密的金沙湖地块，都有一个显著的共同特征，那就是未来可预见的快速去化。三墩及市北存量极低，客户来源广泛，板块价差明显，金沙湖地块稀缺低密，竞争差异化优势明显，未来都有明显的去化保障。在当前市场环境下，快速去化也成为了房企拿地的核心逻辑，因此此类有去化保障的地块溢价较高。

　　3、  市场主动权仍由部分房企掌握：虽然土地市场点状高热，但市场主动权仍然由部分房企掌握，如滨江房产、绿城、建杭等。主要也是因为滨江绿城等本土房企本身竞争力较强，其出价能力和承价能力均高于当前在杭的大部分全国性品牌房企。同时，建杭在2023年屡次出手，且都能快速去化回笼资金，这也使其在此后的土地竞买中能够占据较大的主动权。

　　分批次热度对比图

　　成交地块区位图（来源：决策通）

　　地块详细解析

　　今日成交的6宗地块，有多宗地块受到房企的重点关注，竞争主要聚焦在萧山市北、三墩、金沙湖、双桥等地块。

　　萧山市北板块：作为传统的房地产热门板块，市北一直就是萧山和滨江区域购房者的重要置业选择区域之一。随着近年来出地量的减少和前期项目的逐步售罄，市北板块存量逐渐走低，尤其是靠近滨江的市北西区域，存量更是接近于无。因此，今日出让的市北西地块也是受到了众多房企的关注，最终滨江房产以溢价30.6%竞得。

　　三墩板块：板块是西湖区的价格洼地，地块限价仅36800元/㎡，与西湖区及拱墅区核心区域的限价价差极大，板块性价比极高。同时，三墩板块断供较久，未来项目入市竞争压力极小。三墩板块无论是轨道交通、周边配套、与市中心直线距离等都相对较优，板块也是城西购房者的首选置业区域之一。因此，今日出让的三墩地块竞争相对较为激烈，最终由滨江房产竞得，溢价20%。

　　双桥板块：双桥作为新兴区域，前期几乎无房地产市场，随着西湖大学、阿里云谷园区等产学研基地的兴建，板块的开发建设也迈入了新的台阶。但板块内的基础设施、相关配套等均较为薄弱，居住氛围也相对一般，且前期无房地产项目销售，预期能否快速去化仍需要经过市场检测。地块经过21轮竞价，最终由绿城以溢价13.7%成交。

　　金沙湖板块：金沙湖板块作为钱塘区的核心板块，整体板块定位和相关配套都处于相对领先状态。虽然金沙湖板块目前在售未售项目较多，如紫棠园、璟高府、朗拾湖著等项目未来都将密集加推入市销售。但今日成交地块仅1.2的容积率，未来可以打造低密产品，以区分当前在售未售的大量高层项目。唯一值得注意的是，金沙湖板块并非传统的低密产品集中区，此前也几乎无低密产品销售，未来项目能否受到客户认可也未可知。地块经过17轮竞价，最终由驭远溢价26.9%竞得。

　　双浦板块：板块位于西湖区最南侧，临近富阳东洲板块，距离主城区较远，板块内城市界面和配套相对较差。前期销售项目主要以周边地缘拆迁户和部分滨江刚需外溢为主。目前板块内仅洺川名著单盘在售，存量相对较小。地块经过10轮竞价，最终由建杭溢价8.5%成交。

　　青山湖科技城板块：板块作为杭州的库存重灾区，整体库存和去化周期都处于极高程度。地块处于青山湖科技城湖西区域，周边均为棠颂大院、青山湖畔等低密大盘，同时该地块容积率1.34，未来也将打造低密项目，产品同质化严重，未来去化竞争压力极大。当前主流房企几乎房企临安，因此该地块也是仅一轮报价就被浙江华雪文化底价竞得。

　　成交地块指标表